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多方抢滩,物流地产成为房地产发展新方向

发布日期:2014-12-29点击次数:1388次

      随着政府产业政策调整、新型城镇化进程加快、传统房地产市场竞争恶化,加之移动互联网和电子商务的迅猛发展,在地产界一直被视作冷门的产业物流地产近年发生了巨大变化,各方资本开始争先涌入,抢滩物流地产,物流地产已成为房地产发展的新方向。
      国外资本巨鳄打开物流地产大门
      物流地产的概念,是由国际产业地产巨鳄普洛斯(Gloal Logistic Properties)于2003年引入中国的。而物流地产概念的登陆,也预示着外资开启了中国物流地产的大门。
      目前,普洛斯已成功进驻中国35个主要城市,投资、建设并管理着166个物流园,基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。此后,美国安博,澳大利亚嘉民、麦格理,新加坡的丰树、腾飞等国外工业地产巨头纷纷在国内布下棋子布局抢点,并在持续扩大当中。其中,普洛斯凭借其早期的开拓、成熟的融资模式和强大的资源整合能力,占据物流地产大部分份额。嘉民集团前在目前在上海、天津、南京、成都、合肥在建的仓储物流综合项目共53万平方米,并拥有430万平方米的土地储备。据统计,截至2013年年底,普洛斯的物流地产市场的占有率为60%,嘉民集团的占有率为8.8%。     
      据路透社报到,今年10月,全球最大私募基金黑石集团将推出130亿美元的超大地产基金,物流地产将成为黑石在中国培养的一个重点对象。
      电商物流企业催动物流地产升级
      近年来,随着电子商务的蓬勃发展,电商规模持续扩大,物流业在经济社会中的地位上升,物流地产的需求增长很快,直接带动了物流地产投资回报率的上升,据中国国际证券统计显示,目前我国人均仓储面积只有美国的十二分之一,而在城市商业综合体购物中心、正在集中面市和电商崛起的背景下,仓储物流地产的投资净收益率甚至高于商业地产。另一方面,政府工业用地日益紧缺,在物流成本压力下,电商物流企业正在从线上 “红海”竞争转向线下“蓝海”竞争,而线上线下渠道一体所形成的物流网络覆盖和服务将成为竞争胜出的关键。
      2013年11月,阿里巴巴、复星、银泰合资成立菜鸟网络公司以郑州为突破口开始大举进军仓储物流地产,据马云透露,未来将在天津、上海、广州、武汉、成都等9个核心城市建立中央仓储,并在二十几个城市建立中转仓,在全国2000多个城市进行布点,总投资规模将超过3000亿元。京东目前在全国已建成97个大型仓库,覆盖全国500多个城市,搭建了一套完整的覆盖全国的物流仓储配送体系。苏宁易购目前已累计建成并投入使用24个物流基地,苏宁的第三代物流基地布局几乎遍及全国。当当网已在全国11个城市开设了20间仓库,仓储物流总面积超过42万平方米。唯品会宣布将在全国建立至少4个面积在1000亩以上的物流园。而在快递物流领域,多家企业先后购地投资建设物流平台。圆通投资3.5亿元规划建设上、广、成等集分拣、仓储于一体的大型运转中心,圆通和中通分别投资1.2亿元、2亿元征地建造新的总部基地。顺风先后在北京、广州、深圳、武汉、成都等地建立了10余座冷运仓库,开始想全国布局冷链物流。
      房地产企业转战物流地产市场
      近年来,随着全国房地产市场供求关系的转变,房地产已由“黄金”时代进入“白银”时代,住宅地产市场承受库存压力,商业地产竞争呈现白热化态势,未来发展空间越来越小,一些房地产企业纷纷谋求转型,寻找新的发展动力源,而物流地产的收益率已远高于住宅地产,甚至高于商业地产投资。根据中国物流与采购联合会调研数据显示,过去五年,北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%,购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%,写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%,而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%,优质物流设施甚至达到8%以上。同时,随着商业综合体、购物中心等商业地产的升温,对物流也产生了巨大的需求。据有关信息显示,除一线城市不断增加新的商业地产之外,天津、沈阳、成都、重庆、武汉等二三线城市未来三年就将有超过450万平方米的商业项目面世,而这些商场运营的背后,是一个庞大的物流需求市场。
      2010年初,远洋地产推出了第一个工业地产项目——金石IT产业园,合生创展先后在北京、天津、广州等地投资建设物流园项目,此后复地集团、恒大集团、珠江投资等诸多住宅房企也迈入这一领域。绿地集团自2012年以来就开始在哈尔滨、南昌、海口等地投建大型产业新城项目,仅在2013年,绿地集团的产业地产业务规模就增长了80%。2014年5月,中国房地产大佬万科收购徽商银行,借鉴河北廊坊项目宣布进军物流地产;同年8月,贵阳万科与贵阳龙里县签下综合物流仓储项目,总投资10.5亿元。据了解,未来万科将引入KKR集团、黑石集团、凯雷投资集团等战略投资伙伴,逐步向物流地产深入,构建全国性物流网络平台,打造万科品牌的城市服务商。
      金融保险机构伸足物流地产金融
      2014年以来,在物流地产长期投资前景诱惑下,国内一些金融保险机构也逐步伸足物流地产。6月,中银投资有限公司、中国人寿先后投入25亿美元,宣布和物流地产巨头普洛斯合作。9月,平安不动产将在未来5年内向五洲国际集团的专业批发市场和物流项目进行不高于人民币15亿元的战略投资。11月,平安银行宣布成立银行业首家物流金融专业——平安现代物流金融事业部,将以全国七大板块的核心城市为节点,分层级逐步搭建物流网络,同时将为物流企业提供综合金融服务。



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