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一只“中国式非典型”物流产业基金:京东商城物流园融资术

发布日期:2014-08-05点击次数:1343次

宋振庆/文
      众所周知,物流地产是一种最类金融的产品,其核心是收租类物业,拥有长期稳定租金和物业升值的双重保证,是保险基金、养老基金、社保基金、校园基金等的最爱。
      优园区之前介绍的普洛斯、嘉民、安博、盖世理、腾飞、丰树等外资物流地产商,都擅长于物流地产基金的操作。
      尤其是普洛斯,由于其杠杆式的操作,往往相当于提前兑现物流地产的收益,得以迅速投入下一个项目的开发,而资产管理部门和基金管理部门仍在持续获得稳定的管理收益,这种轻资产的运作让普洛斯得以滚雪球般不断扩大自身的规模。
      地产基金其实分为很多种,如股权类和债权类。物流地产一般的资金回收期长达10年以上,债权类基金或者夹层基金这种明股实债的基金并不太适合物流地产的融资。那么股权类基金呢?
      股权类基金也有细分,比如凯德、黑石以及国内的高和资本都成立过的增值型基金,旨在通过对成熟物业的重新定位和再开发来创造增值收益,但对于物流仓储而言,一旦成熟,基本不可能有重新定位和再开发的机会。
      机会型基金,通过参与项目开发或持有新兴市场物业来获取高回报,同时也承担相应的高风险,复星旗下的星浩资本就属于此类型,但物流地产显然不属于高回报范畴,可行性也不大。
      那么最适合物流地产投资的基金是什么?
      优园区认为,是核心型基金,也是成熟的房地产市场最常见的基金,以持有经营成熟出租型物业为主,期限很长,收益主要来自于物业租金,投资者大多是我们上述的要求稳健回报的长期资本,不要求暴利,但对风险要求极为严苛,“不爱那么多,只爱一点点”。
      刚才说的普洛斯旗下的那些基金,就属于典型的核心型基金。可能有朋友会问,这种成熟收租物业不是最适合REITs吗?其实,核心型基金和REITs本质上是一样的,但最大的差异在于,前者是私募,往往只面向少数机构投资人,更灵活可定制化一些,后者是公募,且证券化上市流通,有严格的操作规范。
      对于物流地产企业而言,核心型基金可以使其轻资产化操作——将高周转的物业开发工作保留在资产负债表内,而将低周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来,置入专门的物流地产基金。资产的分离一方面满足了保险公司、养老基金的长期收益率要求,另一方面则提高了物流地产公司的资金周转速度,推动了规模化进程,此外,地产企业还可以通过基金业绩提成来分享自己开发的优质物业的长期收益。
      上面讲了这么多,是对物流地产融资背景做一个简单的介绍。下面进入正题,优园区给大家分享一个最新出炉的国内物流地产融资案例。
      这是国内某开发商为京东商城量身打造的一处物流中心,总占地面积245亩,是一座高大上的多层立体现代化网购配送中心,总建筑面积17.2万平方米,将会在今年8月份竣工并交付京东商城来使用。
      目前,该开发商和一家基金公司合作,针对该物流中心发起了一只物流地产基金。该有限合作基金总规模2亿元,期限为1.5年,在收益方面,100万~300万的预期年化收益在11%,300万~1000万预期年化收益在11.5%,1000万以上的预期年化收益在12%,其中每六个月可收到对应的收益,到期收回投资本金。
      该基金的收益主要来源于京东商城的租金。根据基金相关描述,该基金封闭运营,京东商城的租金收入将定期全部归集转入监管账户。由于京东商城已经与开发商签订了长期的租赁合同,这部分租金收入确定无疑可以保证收益来源。
      为了让投资者增强信心,基金管理人还爆了个料,说刚刚在美国上、手里握着大把美刀的京东商城将在未来某个时点以10亿元人民币收购该物流中心。这10亿元的销售收入覆盖掉2亿元的基金绰绰有余。
      为了让投资者进一步增强信心,基金管理人又爆了一个料,说该开发商正在筹备IPO(这倒是真的,据说可能会在今年内赴港上市),上市公司将整体收购本项目进行资产注入或者以募集的资金支付本金和利息。
      应该说,基金管理人最终对该基金的评价“安全性极高、交易对手实力雄厚、还款来源清晰充足、基金/项目管理经验丰富”还不算太夸大其词。
      这是一个非常有意思的案例,优园区所接触的国内大部分纯物流地产基金都与这只基金大同小异。首先,大家会问,既然租金唾手可得,为什么开发商还要以11%~12%的成本把它做成基金呢?
      优园区认为,答案可以分为前后两个部分。
      前一部分是,与普洛斯的核心型基金一样,开发商相当于销售一部分仓储,把开发收益提前兑现,也相当于发一个信托融资2亿元,对一个非品牌龙头企业而言,在如今的时点下,11%~12%的融资成本已经算非常爽的了。
      后一部分是,开发商拿到2亿元后可以迅速投到更多的项目上去,要知道,既然正在准备赴港上市,之前拼命增肥添加土地储备和项目几乎是“规定动作”。
      然后,大家可能又会问,这是不是就是你所说的核心型基金呢?可以很负责任告诉大家,不是。注意优园区在此前对核心型基金的描述,“以持有经营成熟出租型物业为主,期限很长,投资者大多是我们上述的要求稳健回报的长期资本”。
      来看看这只基金,根本不持有和经营物业,期限也只有1年半,投资者显然也不是要求稳健回报的长期资本,11%~12%的收益率,相当于买了一个信托产品。
      所以说,这是一个典型的中国式非典型物流地产核心型基金,开发商和基金公司只得其形,未得其神。
      不过,这也是没有办法的办法,毕竟中国还没有追求长期稳健回报的大资本,也没有收租型物业最终的退出通道REITs,开发商和基金公司没有动力和条件去真的实践成熟市场的做法。
      而且,优园区认为这其实已经是一个很好的“类核心型基金”试验,一旦市场条件、参与者理念成熟后,我们有理由相信,更多名副其实,形神兼备的核心型物流地产基金将蓬勃而出。
(转至《优园区》)



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